XM外汇官网获悉，中指研究院发布2026年7月全国房地产市场月报。淡季效应显现，重点城市新房及二手房成交量环比回落，但同比仍小幅增长；7月20城二手房成交量环比下降6%，同比增长9%；100城新房销售面积环比下降17%，同比小幅增长约4%。
二手房市场：7月20城成交套数同比增长9%，京沪同比保持增长
图：20城二手住宅月度成交套数及同比
数据来源：中指数据CREIS
重点城市二手房成交：根据中指数据，7月20城二手住宅成交12.5万套，环比下降6.0%，同比增长9.3%，增幅较上月收窄3.1个百分点，7月二手房成交活跃度环比回落，但仍强于上年同期。累计来看，1-7月20城二手住宅成交88.5万套，同比增长6.1%。
具体城市方面，北京、上海、深圳等核心城市二手房市场成交量同比持续增长，7月，北京二手住宅、上海二手商品房分别成交1.4万、2.3万套，高基数下同比仍分别增长8.5%、21.2%，北京、上海二手房成交规模连续5个月同比增长;深圳7月二手房成交量同比增长3.0%，增幅较上月收窄。
表：2026年1-7月重点城市二手房成交情况(单位：套)
注：上海、无锡、温州、南宁为二手商品房，其他城市为二手商品住宅
数据来源：中指数据CREIS
图：2022-2026年北京、上海月度二手房成交情况
数据来源：中指数据CREIS
新房市场：7月100城新房销售面积同比增长约4%，其中一线城市增长14%;50城批准上市面积同比下降约三成，市场供给仍处缩量阶段
图：重点100城商品住宅月度成交面积走势
注：7月为预估值
数据来源：中指数据CREIS
重点城市新房销售：根据中指初步统计，7月重点100城新建商品住宅成交面积环比下降17%，同比增长约4%。其中，7月一线城市同比增长14%，北京、上海、广州、深圳同比分别增长2%、17%、2%和64%;二线城市同比增长9%，苏州、南京、杭州、宁波等城市同比增长超20%。累计来看，1-7月100城新建商品住宅成交面积累计约1.3亿平米，同比下降10%。
表：2026年7月重点城市新建商品住宅成交情况(单位：万平米)
数据来源：中指数据CREIS
图：重点50城商品住宅批准上市面积及同比走势
注：7月为预估值
数据来源：中指数据CREIS
重点城市新房上市：7月为传统市场淡季，房企推盘积极性较弱。根据中指初步统计，7月重点50城新建商品住宅批准上市面积同比下降约29%，新房供应同比延续回落态势。1-7月，50城新建住宅累计上市面积同比下降20%。
2. 房价表现：7月百城二手房价格环比下跌0.44%，核心城市中上海环比继续上涨;新房价格在核心城市部分改善楼盘入市带动下环比上涨0.26%
图：百城新建住宅及二手住宅价格环比变化
数据来源：中指数据CREIS
根据中国房地产指数系统百城价格指数，7月百城二手住宅均价为12584元/平方米，环比下跌0.44%，跌幅较上月扩大0.02个百分点，同比下跌7.37%。分梯队看，7月一线、二线及三四线城市二手住宅价格环比分别下跌0.25%、0.45%、0.48%，一线城市环比跌幅较上月扩大0.09个百分点，其中上海保持上涨，环比上涨0.09%，二线及三四线城市环比跌幅较上月基本持平。同比方面，一线、二线及三四线城市分别下跌6.61%、7.85%、7.20%。从涨跌城市数量来看，8个城市环比上涨，92个城市下跌。
新房方面，7月百城新建住宅均价为17229元/平方米，环比上涨0.26%，同比上涨2.09%。7月上海、深圳、杭州、成都、合肥等重点城市均有优质楼盘入市，百城新房价格环比延续结构性上涨态势，但市场整体仍呈现供给缩量、需求分化特征。分梯队看，7月一线城市新建住宅价格环比上涨0.63%，同比上涨5.40%;二线城市环比上涨0.14%，同比上涨1.85%;三四线代表城市环比下跌0.07%，同比下跌2.41%。从涨跌城市数量来看，27个城市环比上涨，64个环比下跌，9个持平。
3. 土地市场：7月房企拿地进一步向核心城市聚集，京沪杭优质地块土拍热度不减，但成交面积、出让金同比仍继续回落
图：300城住宅用地月度和季度平均溢价率走势
图：300城住宅用地土地出让金月度走势
注：住宅用地包括纯居住用地及含居住性质的综合用地
数据来源：中指数据CREIS
7月，300城住宅用地成交规模、土地出让金同比延续下降态势。根据中指数据，7月，300城住宅用地成交2498万平方米，同比下降25%;土地出让金1342亿元，同比下降13%。累计来看，2026年1-7月，300城住宅用地成交1.6亿平方米，同比下降22.7%;土地出让金7340亿元，同比下降27.9%。
7月，核心城市优质地块竞拍热度不减，头部房企对核心区位“确定性”地块的参拍意愿依然强烈，市场冷热分化特征显著。7月28日，上海杨浦区平凉社区八埭头组合地块经219轮竞价，由保利发展与华润置地联合体以161.2亿元竞得，成交楼面价102023元/平方米，溢价率35.83%，刷新上海年内宅地总价纪录及杨浦滨江板块楼面价纪录;同日，北京朝阳区酒仙桥地块吸引越秀、招商、建发、保利、绿城、中海共6家房企参与现场竞价，经248轮线下竞价，最终中海以总价46.8亿元获取，成交楼面价81063元/㎡，溢价率25.8%。广州、深圳、杭州等核心城市优质地块也实现高溢价成交，南京、武汉等城市土地市场表现仍较平淡。
图：2020年以来不同城市住宅用地出让金占全国的比重(全市)
表：2026年7月及1-7月重点城市住宅用地成交情况
数据来源：中指数据CREIS
城市集中度方面，根据中指数据，2026年1-7月，全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为62%，较1-6月占比持平。在TOP20城市中，一线及强二线城市占据主导地位，头部效应较为显著，其中1-7月上海住宅用地出让金为749亿元，继续居全国首位;杭州、北京分别居全国第二、第三位;广州、深圳出让金均在300亿元以上。7月单月来看，上海、杭州、北京优质地块土拍热度持续，出让金均超百亿元，其中上海已连续3个月出让金超百亿元。
表：2026年7月住宅用地成交总价TOP5地块
数据来源：中指数据CREIS
(1)热点地块：杨浦区C090103单元03A1-05、03A2-01/02地块
7月28日，杨浦区C090103单元03A1-05、03A2-01、03A2-02地块完成出让。本场土拍吸引了中海、金茂&建发、保利发展&华润置地，招商蛇口&越秀&瑞城参拍，经219轮竞价，最终保利发展&华润置地以总价161.2亿元获取，成交楼面价10.2万元/㎡，溢价率35.83%，刷新2026年上海宅地总价纪录及杨浦滨江板块楼面价纪录。
地块坐拥黄浦江滨江开发资源，西侧临近北外滩，东侧连接杨浦滨江产业带，区域宜居宜业复合属性显著。交通方面，地块紧邻4号线杨树浦路站，步行可达12号线大连路站;地块南向距黄浦江最近处仅约200米，可享黄浦江“S湾”一线江景与陆家嘴核心天际线景观。整体来看，地块区位条件和景观资源较为突出，叠加较高的开发体量，对开发企业的产品定位、综合开发及资金运作能力提出了较高要求。
(2)热点地块：朝阳酒仙桥旧城区改建项目1019-0013-1地块
7月28日，朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0013-1地块完成出让，共吸引越秀、招商、建发、保利、绿城、中海共6家房企参与竞价。经过248轮线下竞价，最终中海以总价46.814亿元竞得，成交楼面价81063元/㎡，溢价率25.84%。地块距地铁14号线将台站约1.1公里，14号线可直达望京、CBD。周边已有颐堤港、久隆生活广场等商业设施，北京太古坊预计于2026年末分阶段开业。医疗资源包括华信医院等，板块规划引进清华附中九年一贯制学校，预计2027年建成招生。整体来看，地块所在区域产业和商业基础较好，配套预期进一步改善，较高溢价成交反映出房企对北京核心城区优质地块仍保持较强投资意愿。